La crisis de la vivienda en España no deja de agravarse y el déficit de casas acumulado entre 2021 y 2025 alcanzó las 750.000, según los cálculos del Banco de España, tras un nuevo año en el que la creación de hogares (240.000) más que duplicó la construcción de nuevos domicilios en el país (92.000). Esta cifra es un 9% inferior a la de 2024.
El supervisor ha publicado este jueves su Informe Anual 2025, en el que dedican un extenso capítulo a analizar la situación del mercado inmobiliario en el país y confirman que, a pesar de los esfuerzos de las administraciones públicas, la situación está lejos de mejorar. Sobre todo para los jóvenes, un colectivo para el que cada vez es más difícil emanciparse, alerta el Banco de España, ya sea a través de la compra o incluso del alquiler.
El Banco de España actualiza el análisis que ya hizo hace dos años, en el documento del año 2023, cuando ya apuntaban a un déficit de vivienda (las casas construidas menos los hogares creados) en el entorno de las 600.000. Ahora, la entidad que preside José Luis Escrivá constata que existe una “elevada heterogeneidad territorial” y que más de la mitad (52,5%) de esa falta de domicilios se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, València, Murcia y Málaga.
Esas diferencias regionales son un “hecho relevante”, a juicio del Banco de España, ya que arrojan que “no existe un único mercado de la vivienda, sino una multitud”, y esto es una singularidad en la recuperación del sector inmobiliario desde 2014, en comparación con otros ciclos expansivos anteriores.
Si bien el problema no es solo español, la cifra de nuestro país (750.000) casi dobla la cifra del déficit acumulado en Italia en el mismo periodo (400.000). En términos relativos al número de hogares residentes, eso supone un 3,7% en España, frente al 1,5% en Alemania o al equilibrio en Francia. Solo Alemania, a pesar de –o gracias a– su situación de estancamiento económico ha sido capaz de construir más viviendas que hogares se han creado.
A futuro, fuentes del Banco de España subraya que el escenario para esta falta de casas “no es muy halagüeño”, dado el vigor de los flujos migratorias y la creación de hogares, frente a las restricciones que se están encontrando por parte de la construcción de viviendas. La perspectiva es que este déficit aumente en los próximos años, hasta que la creación de casas no supere el factor demógrafico, como sucedía a principios de siglo.
Las restricciones en la oferta de vivienda, subraya el supervisor: por un lado, las trabas en la gestión urbanística y la oferta del suelo. Algo que se ha intentado solventar con una reforma de la Ley del Suelo que ya ha decaído varias veces en el Congreso. Y otros vinculados con la baja productividad del sector constructor o la falta de mano de obra. A finales de los 90, el empleo en el sector de la construcción representaba el 11% del empleo total. La proporción, a día de hoy, es solo del 7%, por lo que esa demanda de factor trabajo no se encuentra satisfecha a pesar de los flujos migratorios.
Las viviendas turísticas se comen el 10% del mercado del alquiler
Este déficit de casas creadas ya se está comiendo buena parte del stock de vivienda que se creó durante el boom inmobiliario de los 2000. Según los datos oficiales del Gobierno, aún quedarían 450.000 viviendas sin vender de aquella época. pero “una buena parte de estas viviendas no se adecuarían a las preferencias de la demanda debido a su localización y estado de conservación”.
De acuerdo con el documento, ahora mismo el parque de vivienda en las provincias de Madrid y Barcelona tendría una capacidad para aumentar la oferta residencial entre 300.000 y 350.000 hogares. Pero es difícil su movilización dado que ahora mismo están enfocadas en otros usos, como la vivienda turística, segundas residencias o están desocupadas y sin tener claras sus circunstancias de habitabilidad.
Las viviendas turísticas presionan al alza la demanda y, sobre todo, en el mercado del alquiler, donde representan en torno al 10% del mercado total. Entre 2021 y 2024 se produjo una aceleración de este mercado, llegando a alcanzar las 400.000 casas de alojamiento temporal para visitantes, pero las limitaciones impuestas y el desplazamiento a usos alternativos –como el alquiler de temporada– ha explicado que la cifra se recorte hasta 355.000 en 2025, de acuerdo con la entidad.
El resultado es que el acceso a la vivienda cada vez es más complicado, sobre todo en el caso de los jóvenes. Los precios de compra y alquiler suben por encima de los salarios. Ahora mismo, todos los hogares en alquiler de España deberían destinar 6,8 años de renta íntegra para comprar una vivienda. Esta ratio se eleva a los 7,5 en el caso de los jóvenes o nacidos fuera de España. Pero, para las capitales de provincia más tensionadas, como Madrid o Barcelona, puede superar los 10 años.
El efecto inmediato es que la proporción de jóvenes con vivienda en propiedad ha pasado del 41% en 2007 al 22% en 2025, un “efecto dramático”, según fuentes de la dirección de economía de la entidad. Y el efecto es menor porque la proporción de jóvenes en esta franja de edad se ha reducido en dos décadas: entonces eran el 25% de la población, y ahora solo el 18%.
