Cuantas más viviendas tiene un casero, más tiende a subir los precios del alquiler. Según un informe publicado por EsadeEcpol con datos del Panel de Hogares de la declaración de la renta, y que, por tanto, se centra tan solo en arrendadores particulares y no en empresa, esta tendencia de aumentar más los precios entre aquellos que acumulan más de un piso de alquiler ha crecido en los últimos años.
Los caseros que tienen solo una vivienda en alquiler han subido el precio un 7,2% entre 2019 y 2023, un punto por debajo de los que tienen dos viviendas, que lo han hecho un 8,2%. Los que tienen tres viviendas han subido desde entonces el precio un 9,8% y quienes cuentan con 4 lo han hecho un 9,5%. Los que tienen 5 o más dan un salto considerable en sus subidas del alquiler hasta un 13,5% acumulado en los últimos cinco años, lo que supone casi 6 puntos más que los monoarrendadores y una subida de casi el doble.
Una comparativa entre las mismas viviendas desde 2019 a 2023, que no cuenta las viviendas nuevas que entran al mercado, muestra como la diferencia de precio entre quienes tienen una vivienda y quienes tienen varias ha ido aumentando desde 2019. Así, mientras que en 2020 los multiarrendadores, contando como tales todos los que tienen más de dos viviendas, subieron un 2% más el piso que los monoarrendadores, en 2021 la cifra se elevó al 3%, al 4 en 2022 y al 7% más en 2023.
Para depurar el impacto directo de ser multiarrendador en el precio, el estudio hace una segunda revisión comparando viviendas equiparables en barrios similares. Esto es para evitar que, en caso de que los multiarrendadores tengan viviendas de mayor tamaño o en mejor estado en zonas más caras, sea esta la causa principal de las subidas de precios.
Pero aun y comparando viviendas de mismos barrios, superficies y antigüedades, los multiarrendadores siguen subiendo más los precios del alquiler que los caseros con solo una vivienda de alquiler. Esta diferencia, en pisos de similares características, era del 1% en 2019 y subió al 3% en 2021 y al 3,5% en 2023.
Una brecha mayor cuanto más viviendas tiene
Los propietarios con dos casas de alquiler han subido el alquiler un 1,3% más que los que tienen solo una entre 2019 y 2023 en viviendas comparables, mientras que quienes tienen tres viviendas lo han hecho un 2% más, quienes tienen 4 un 3,4% más y quienes tienen cinco o más un 4,5%.
La brecha es mayor cuantas más viviendas acumula el multiarrendador y también se ha ido acentuando desde 2019 hasta 2023.
El estudio descarta, sin embargo, de entrada, que estos multiarrendadores suban los precios para presionar al alza en determinadas zonas, puesto que quienes tienen varias viviendas en diferentes municipios suben más los precios. Además, justamente los multipropietarios que concentran sus viviendas en una misma sección censal suben el precio un 3,8% menos que los monoarrendadores, en el sentido contrario a la tendencia general.
Las subidas de precios del alquiler año a año están limitadas por ley por el índice inflacionario que fija el Ministerio, pero los precios se pueden subir libremente una vez acaba el contrato, menos en las Comunidades Autónomas donde están topadas. Por ello, las subidas más acentuadas tienen lugar en la renovación de contratos o las nuevas firmas.
Renovaciones más duras
En las renovaciones, el monoarrendador sube de media el precio un 3,8% y un multiarrendador lo hace un 5,2%, o sea un 1,4% más. Pero mientras que quienes tienen 2 y 3 viviendas tan solo lo suben un 0,8% más que el monoarrendador, quienes tienen 4 lo hacen un 1,9% más y quienes tienen 5 o más lo hacen un 2,8% más que los caseros con una sola vivienda en alquiler.
El estudio apunta tres posibilidades, compatibles entre sí, por las que esto sucede. La primera es que cuando el mercado se encarece, los arrendadores con más viviendas suben antes el precio por mayor conocimiento del mercado. La segunda es que quien tiene una sola vivienda prefiere un inquilino estable aunque cobre menos por mercado y quien tiene varias, en cambio, depende menos de cada contrato y prioriza el precio. La tercera hipótesis es que quien acumula viviendas las compra como forma de inversión y escoge pisos más rentables, mientras que quien tiene solo una suele ser una herencia o una antigua vivienda.
El análisis de EsadeEcpol también desgrana las variaciones de precio por el tamaño de superficie, la antigüedad del edificio, la antigüedad del contrato o la localización para separar qué porcentaje de importancia tiene en la subida de precios el hecho de que alguien tenga más de una vivienda. El resultado es que el 17% de las subidas, o sea 17 euros de cada 100 euros que sube un alquiler, tienen que ver con la condición de multitenedor del arrendador.
El informe concluye que los multiarrendadores ponen el precio por encima de los que tienen solo una vivienda en alquiler pero descarta que sea para un mayor control de los precios y del mercado.
El centro de estudios universitario apunta que los incentivos fiscales a la no subida de alquileres, como el que ha aprobado el Gobierno en el nuevo decreto de vivienda, puede ser una medida eficaz para limitar estas subidas y reducir la brecha con los multiarrendadores. Desconfía en cambio de las prórrogas y apunta que una libre subida de precios mientras dure el contrato haría las subidas menos
